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业内人士认为,在经历了2013年和2014年每年超过12亿平方米的商品房成交量“天花板”之后,市场由于需求透支在今年一季度显现出后继乏力的迹象。3月以来,中央出台了一系列楼市新政策,改善型购房人群开始加速入市,二季度市场上行行情可期。

一季度楼市成交量价齐跌,三月中下旬开始回升发力

数据显示,1-3月份,住宅销售面积16079万平方米,同比下降9.8%;住宅销售额10062亿元,同比下降9.1%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,一季度适逢春节假期前后,房地产进入销售淡季,前两个月全国住宅销售面积和销售额双双呈现近20%的下滑。直观来看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量环比减少近10万套。

丁祖昱表示,“一季报”数据不好的主要原因是受前两个月楼市成交低迷拖累。“实际上,3月上旬楼市成交依然受到春节假期的影响,但从3月中下旬开始成交量价开始发力,3月成交量同比和环比均实现上涨,涨幅分别为13%和63%,并且一线、二线、三四线各能级城市环比涨幅均超50%。同时由于‘330新政’在一季度末才出台,政策效应尚未体现在当季的数据上。”

数据显示,随着成交量的企稳回升,多数城市3月底库存环比回落,其中无锡下跌超过140万平方米,青岛和沈阳则下跌了50万平方米左右。

房企“囊中羞涩”“拿”地骤降,收缩“战线 ”主攻一二线城市

3月份,房企到位资金10年来首现负增长。数据显示,2015年1-3月份,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%。

根据《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜,上榜房企业绩全面下滑,一季度排名前20位的企业仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑,平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

开发商在资金方面的“捉襟见肘”直接导致全国土地市场交易的惨淡。数据显示,前3月,全国土地成交面积和金额双双出现了30%左右的骤降,而去年全年这两个数据分别是-14%和1%。

一家香港上市房企高管告诉记者,现在公司的策略是:不买地、不开发,或者少拿地、慢开发。

数据也从侧面佐证了大多数开发商的心态。数据显示,一季度全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%,而此前多年此数据均保持在两位数以上。

DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为,“未来的趋势是,大牌开发商会收缩三四线城市,主攻一二线城市,尤其加强一线城市布局。事实上,在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成,创历史新高。”

一季度新政策密集落地,引导中国楼市走向新平衡

3月以来,楼市政策红利不断。

3月1日起,中国人民银行下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点,降低了购房贷款成本。

3月27日,国土资源部和住建部联合发布新政,正视国内楼市供应结构性过剩问题,提出多种解决方法,意欲从供应端出发,在行业根源上调节市场供求矛盾。

3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布通知,将二套房首付比例下限下调至4成,公积金贷款购买首套房首付最低降至2成;同日,财政部和税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

中原集团研究中心认为,新政策对市场心态及预期影响显著,这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。预计在各地政策的作用下,前期观望人群有望加速入市,后市上行行情可期。

中原地产数据显示,4月过去近半,整体市场表现好于3月。全国40个典型城市的成交量较3月同期上升5%。北上广深等一线城市的4月累计成交量更是分别同比上涨86%、20%、64%、50%。

但业内人士提醒,从“330新政”之后的成交数据来看,虽然一二线城市相对较好,但三四线城市表现仍然较弱。可见,政策对基本面较好的城市带来了积极作用,而对供过于求的城市提振作用有限。整体而言,由于诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,需求过度透支,房价调整尚未到位,中国楼市供需关系正在走向新平衡。

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